マイホームの計画を始めると、多くの方が最初に確認するのが住宅ローンの借入額です。
銀行で事前審査をすると、「4,500万円まで借入可能です」「5,000万円まで融資できます」といった結果が出ることがあります。
しかし、ここで注意していただきたいのが、借入可能額＝無理なく返済できる金額ではないということです。
実際に住宅購入後に家計が苦しくなる方の多くは、借入可能額を基準に住宅予算を決めてしまっています。
今回は住宅営業として実際にお客様とお話ししている経験をもとに、「借入可能額」と「適正借入額」の違いについて解説します。
借入可能額とは？
借入可能額とは、金融機関が融資できると判断した金額のことです。
審査では主に以下のような項目を確認します。
- 年収
- 勤続年数
- 雇用形態
- 他の借入状況
- 個人信用情報
- 返済負担率
特に重要になるのが返済負担率です。
返済負担率とは、
年間返済額 ÷ 年収 × 100
で計算される割合です。
例えば年収500万円の場合、
- 年間返済額125万円
- 返済負担率25％
となります。
金融機関によって基準は異なりますが、一般的には30〜35％程度まで認められるケースもあります。
つまり、銀行は比較的高い返済比率でも融資可能と判断することがあります。
借りられる額＝返せる額ではない
ここが非常に重要なポイントです。
銀行が見ているのは「融資できるかどうか」です。
一方で、お客様が考えなければならないのは、
「将来にわたって無理なく返済できるか」
です。
住宅ローンの返済期間は35年程度になることが一般的です。
その間には、
- 子どもの教育費
- 車の買い替え
- 固定資産税
- 修繕費
- 光熱費の上昇
- 金利上昇
など、さまざまな支出が発生します。
特に注文住宅の場合、家が完成してから
- 外構工事
- カーテン
- 家具
- 家電
などの費用が想像以上にかかるケースもあります。
住宅ローンだけを基準に予算を決めてしまうと、生活費が圧迫されてしまう可能性があります。
見落としがちな固定資産税と維持費
住宅購入後に意外と忘れられがちなのが維持費です。
例えば新築住宅の場合、
- 固定資産税
- 火災保険
- 地震保険
- メンテナンス費用
などが発生します。
固定資産税は土地や建物の評価額によって異なりますが、年間10万円〜20万円程度になるケースも珍しくありません。
また、10年後や15年後には、
- 給湯器交換
- エアコン交換
- 外壁補修
などの費用も必要になります。
住宅ローンの返済だけで資金計画を立てるのは危険です。
適正借入額は手取りから逆算する
私がお客様へご提案するときは、年収ではなく「毎月の手取り」から考えることが多いです。
例えば、
- 手取り月収30万円
- ボーナス払いなし
の場合、
住宅ローンの返済額は月々8万円〜10万円程度に抑えることをおすすめしています。
一般的には、
住宅ローン返済額は手取り収入の25％以内
が一つの目安です。
もちろん家庭によって異なりますが、
- 子どもがいる
- 車を所有している
- 将来的に教育費が必要
というご家庭は余裕を持った計画が重要になります。
年収500万円の場合の考え方
年収500万円の場合、銀行によっては4,000万円前後の借入が可能なケースがあります。
しかし、実際に適正かどうかは別問題です。
例えば、
- 子ども2人
- 車2台所有
- 共働きではない
という家庭の場合、
4,000万円を借りると家計が苦しくなることもあります。
一方で、
- 共働き
- 車のローンなし
- 貯蓄が十分ある
という家庭であれば問題なく返済できるケースもあります。
年収だけで判断することはできません。
年収600万円の場合の考え方
年収600万円の場合は5,000万円前後の借入が可能になるケースもあります。
ただし、
「銀行が貸してくれるから」
という理由だけで借入額を決めるのは危険です。
お子様が小さいご家庭では、これから教育費が増えていきます。
大学進学まで考えると数百万円単位の支出になることもあります。
住宅ローンは将来のライフプランも含めて検討する必要があります。
まとめ
住宅ローンを考える際は、
借入可能額ではなく適正借入額を基準にすることが大切です。
銀行は融資できる金額を教えてくれますが、将来の生活まで保証してくれるわけではありません。
- 借入可能額と適正借入額は違う
- 教育費や車の維持費も考慮する
- 固定資産税や修繕費も必要
- 手取り収入から逆算して考える
- 将来のライフプランを含めて検討する
これらを意識することで、住宅購入後も安心して暮らせる資金計画を立てることができます。
住宅ローンは「いくら借りられるか」ではなく、**「いくらなら無理なく返済できるか」**という視点で考えることが、後悔しない家づくりへの第一歩です。
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