土地探しにおいて造成工事はかなり重要なポイント
土地探しをしていると、
- 「造成工事あり」
- 「造成済み宅地」
- 「別途造成費必要」
という言葉を見かけることがあります。
ただ、初めて家づくりをする方だと、
「そもそも造成工事ってなに？」
「造成ってどこまでやるの？」
「費用はどのくらい掛かるの？」
と疑問に感じる方も多いと思います。
実際、土地価格が安く見えても、造成工事で数百万円追加になるケースは珍しくありません。
今回は、住宅営業の実務目線で「造成工事とは何か？」をわかりやすく解説します！
造成工事とは？
造成工事とは、簡単に言うと、
“建物を建てられる状態に土地を整備する工事”
のことです。
例えば、元々が
- 畑
- 田
- 山
- 傾斜地
- 空き地
だった土地は、そのままでは住宅を建築できないケースがあります。
そこで、
- 土を入れる
- 土を削る
- 高さを整える
- 擁壁を作る
- 排水を整備する
などを行い、安全に家を建てられる土地へ変更していきます。
造成工事でよく行う内容
① 整地工事
もっとも基本的な工事です。
土地の凹凸をならし、建築しやすい状態に整えます。
雑草や石、残置物を撤去する作業もここに含まれることがあります。
一見簡単そうに見えますが、重機を使って高さ調整を行うため、意外と費用が掛かることもあります。
② 盛土（もりど）・切土（きりど）
造成工事ではかなり重要な工事です。
盛土
低い土地に土を入れて高さを上げる工事。
切土
高い土地を削って高さを下げる工事。
例えば、道路より土地が低い場合は盛土を行い、逆に高すぎる場合は切土を行います。
特に盛土は、
- 地盤沈下
- 不同沈下
のリスクもあるため、転圧作業が非常に重要になります。
「転圧」が超重要！
転圧とは、土を機械で締め固める作業です。
造成直後は土がフワフワな状態なので、そのまま建物を建てると不同沈下の原因になることがあります。
そのため、
- ローラー
- ランマー
- プレート
などを使用し、しっかり締固めを行います。
実務でも、「造成は綺麗だけど転圧不足」というケースは注意が必要です。
擁壁工事が高額になりやすい
高低差のある土地で必要になるのが「擁壁（ようへき）」です。
擁壁とは、土が崩れないよう支えるコンクリート構造物のことです。
例えば、
- ひな壇造成
- 崖地
- 道路との高低差
がある場合に施工されます。
ただ、この擁壁工事がかなり高額です。
条件によっては、
- 100万円
- 200万円
- 300万円超
になるケースもあります。
さらに最近は、
- 宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）
- がけ条例
- 宅地造成等工事規制区域
などの影響で、以前より審査が厳しくなっています。
排水計画も重要
造成工事では排水計画も非常に重要です。
排水処理が悪いと、
- 水たまり
- 地盤劣化
- 擁壁への負荷
- 隣地トラブル
の原因になります。
そのため、
- 雨水排水
- 汚水排水
- 側溝整備
- 排水勾配
などを考慮して造成を行います。
特に新規造成地では、排水経路の確認はかなり重要です。
「造成済み土地」でも安心とは限らない
よくある勘違いですが、
「造成済み＝安全」とは限りません。
例えば、
- 昔の造成で図面がない
- 擁壁確認申請が不明
- 転圧記録なし
- 盛土履歴不明
というケースもあります。
中古住宅や古い分譲地では特に注意が必要です。
最近は金融機関でも、擁壁や造成履歴を確認されるケースが増えています。
安い土地ほど造成費に注意！
土地価格だけを見ると、
「この土地めちゃくちゃ安い！」
と思うことがあります。
ただ実際は、
- 水道引込
- ブロック工事
- 擁壁
- 地盤改良
- 残土処分
- 盛土
などで数百万円追加になるケースも珍しくありません。
住宅営業でも、
「土地は安かったけど造成費が高く、結果的に割高だった」
というケースはかなりあります。
そのため、土地選びでは“土地代”ではなく、“総額”で判断することが非常に重要です。
まとめ
造成工事とは、建物を安全に建築できる状態へ土地を整備する工事のことです。
主な内容としては、
- 整地
- 盛土・切土
- 転圧
- 擁壁工事
- 排水整備
などがあります。
特に高低差のある土地や、元々畑だった土地では造成費が高額になるケースも多いため注意が必要です。
土地探しでは、価格だけを見るのではなく、
- 造成費
- インフラ整備
- 擁壁状況
- 排水計画
まで含めて確認することで、後悔の少ない家づくりに繋がります！
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